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Wie also ist der Anleger

Wie also ist der Anleger optimal aufgestellt? Jörg R. Winterlich, Inhaber der IMMOBILIEN INVESTMENT AKADEMIE, sieht als Basis der Investment-Kalkulation ein drei Säulen umfassendes Modell, bestehend aus der Investmentsäule, der Finanzierungssäule und der so genannten Operativen Säule. „Mit den drei Säulen lassen sich alle nötigen Berechnungen anstellen, um Gewinn oder Zuschussbedarf eines Immobilieninvestments festzustellen - und zwar in der tatsächlichen Höhe, wie Sie beim Eigentümer ankommen.“ Nur so kann ein Investor feststellen, welche Möglichkeiten und Potentiale sich aus dem Kauf der Immobilie ergeben. Zur Investmentsäule gehören alle Kosten, die mit dem Kauf und der Aufwertung der Immobilie einhergehen. Dazu gehören natürlich auch sämtliche Kauf-Nebenkosten wie 40 OC IMMOBILIEN-MAGAZIN

Makler, Notar, Steuern, Behörden und Ämter. Das mag banal klingen und eigentlich sollte diese Kalkulation selbstverständlich sein, doch viele Renditerechnungen in Angeboten klammern Nebenkosten der Einfachheit halber aus. Die Genauigkeit ist aber auch noch aus einem anderen Grund wichtig: Denn die Kosten des Objekts können steuerlich abgeschrieben werden. Fehlen einzelne Positionen, steigt auch die Steuerlast. Der Investor wird für Ungenauigkeit gleich doppelt bestraft. In der Finanzierungssäule werden nicht nur die einzelnen Kreditbausteine erfasst, sondern auch die jeweiligen Konditionen und Zusatzkosten, die abhängig von der Art der Finanzierung unterschiedlich ausfallen können. Hinzu kommt das Eigenkapital, um die Finanzierung vollständig abzubilden. Zur Operativen Säule zählen sämtliche Einnahmen und die Kosten der Immobilie. Um analysieren zu können, ob sich das Investment lohnt, sind nur die Nettokaltmieten relevant. Kostenseitig müssen die Hausverwaltung, Instandhaltungen, potentieller Mietausfall sowie Zins und Tilgungen berücksichtigt werden. „Ob sich eine Immobilie lohnt, ergibt sich auch aus den Möglichkeiten, die ein Investor hat. Da er steuerlich unterschiedlich bewertet wird, müssen auch diese Faktoren berücksichtigt werden. Und da kaum jemand den Kaufpreis vollständig zahlen kann, ergeben sich je nach Bonität und Eigenkapital auch beim Kredit unterschiedliche individuelle Konditionen“, so Winterlich. Die oft in den Exposés kommunizierte Rendite ist ein Wert, der die individuelle Situation des Investors nicht abbildet. Meist trägt sich die Immobilie eben nicht selbst, sondern der Anleger muss aus seinem eigenen Vermögen nach dem Kauf noch ordentlich zuzahlen. Betrachtet man eine Immobilieninvestition mit allen genannten Faktoren, schmilzt die kommunizierte Rendite von 4,5 % oft kläglich zusammen. Damit wird sich der erfahrene Investor jeodch nicht zufrieden geben. Das Ergebnis kann deutlich optimiert werden. Etwa durch die Aufwertung der Immobilie durch Ausbau, Sanierung und gesetzlich zulässige Mietanpassungen. Weitere Informationen unter: www.immobilien-investmentakademie.de OC IMMOBILIEN-MAGAZIN 41

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